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10万円のマンションなんて本当に買って大丈夫?

      2015/12/17

10万円のマンションなんて本当に買って大丈夫?

10万円でマンションが買える時代、キャリコ( @calicocatxyz )です。

ネットサーフィンをしていたら中古マンションが10万円で買えることを知ったのです。

おいおいおい、そんな物件が本当に存在していいのかよ、、

きっかけはこの記事でした。

嘘ではない。物件価格10万円のマンションが現に販売中なのだ。もちろん中古。築20年だとか。でも、外観の写真を見るととても素敵で、全533戸のスケール。立派なエントランスにロビーもある。建物内にはスナック食品などが購入できる小さなショップやトレーニングマシンを備えたスポーツジムも。そして、フロントは24時間の対応だ。

http://www.zakzak.co.jp/

いーや、嘘でしょ。

いくらなんでも10万円はないってw
だってマンションよ?マンション。
1か月の家賃と間違ってるんじゃないの?

そんな疑念を抱きつつも調べてみました。
そしたらホントにあったのですw

リンクリゾートマンション・別荘のリゾート物件情報 (株)ひまわり

何度も賃貸価格じゃなかろうかと確認をしましたが、本当にこんなに安く売りに出されている物件が存在するんですね。しかも安いところだと管理費が9,000円なんて物件がある。確かこれに固定資産税っていうのが加わるんだよね。

これまで固定資産税っていうのは無縁だったからいくらするのかわからないけど、とりあえず計算に入れずに考えてみると購入費を含む初年度の経費は208,000円。引越しの初期費用よりも安いし、月計算してみると約17,500円程度だ。敷金と礼金を払わず単純計算で家賃が17,500円ってことになる。これってどう考えても購入した方がお得なんじゃない?

そこで更に一歩踏み込んで、あれこれ調べてみました。

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安さには裏がある

これだけ安いとやっぱり安さには落とし穴があったりするのではないか?そのように疑いの感情を抱くのは普通のことだと思います。実際に物件が存在するのはわかったけど、この安さはちょっと異常。

むしろ売れ残っているのがおかしい。こんなに安かったらみんなこぞって飛び付いているでしょう。ただやっぱり値段だけを見たらかなり魅力的なんですよね。

マンションを買ってリタイア生活!とか、、
何にも縛られず自分のやりたいことに時間をかける!とか…
フジロックのお宿問題を解消する!とか?

10万円という価格に心が惹かれた人はキャリコだけではありませんでした。

リンク苗場のリゾートマンションが10万円!フジロック常連が購入するのはありなのか?

そう、まず安さの理由として立地が挙げられます。

所在地は新潟県湯沢町

まぁ、10万円という価格からして都心ではないなと容易に察しがつきますよね。これで都内の一等地だったら事故物件どころか玉突き事故物件ですよ。格安物件はどの辺りなんだろうと思ったら東京駅から1時間ちょっとの場所でした。意外と近いと思いきや、駅から車で30分とか不便だったりもします。

定住するとしたらどのような人が向いているのか?東京で消耗している場合じゃないと、新潟へ移住する目的を考えてみました。

フジロック・フェスティバル狙い

先ほど紹介した記事のようにフジロック目的で購入するのはアリなのかもしれない。フジロックに興味がなければ、その期間だけ貸し出すことだって出来るでしょう。開催場所が変わっちゃったり、フジロック自体が消滅しちゃったら意味がないけど…

でも考えてもみたら、湯沢ってウィンタースポーツのメッカなんですよね!

ウィンタースポーツ狙い

スノーボードやスキーが好きな人にはたまらない物件となるでしょう。だって滑って疲れたら自宅に帰って休むことが出来るから。ウェアを着たまま自宅とゲレンデを往復するなんて考えたこともない。

だけど、ウィンタースポーツって冬しか出来ないんですよね。

そこで!

登山狙い

もうね、山なんてそこらじゅうにいくらでもある。Wikipedia で見たら44山もありましたからね。ウィンタースポーツも楽しめば通年で楽しめちゃう。

こうやって考えると魅力が増して見えてくるのは気のせいでしょうか。音好き、スノボ好き、登山好きのキャリコとしては場所が全く問題になっていません。しかしワクワクしていたのも束の間、現実はそう甘くなかったのです。

一生逃れられない呪縛

一生逃れられない呪縛

費用の負担

家賃がない代わりに管理費や固定資産税などの維持費が必要となります。これらのほかには修繕費というのが加わるんですね。修繕費というのは準変動費・準固定費となって家計を圧迫するでしょう。

中古のリゾートマンションが激安になる理由は、管理費、修繕費、固定資産税といった維持費にあります。豪華な共有部分の比率が高いリゾートマンションは、管理費がかなり割高で、このリゾートマンションの場合は約7万円にもなるのです。時の経過とともに建物部分の価値は減少し最終的には無価値同然になりますが、管理費、修繕費、固定資産税といった維持費は高いままで変わりません。

不動産投資の落とし穴

このように維持費が割高でマンション購入価格に見合っていません。新築マンションが老朽化の激しいマンションになっても維持費は変わらないのです。むしろそれ以上に負担がのしかかってくる場合もあります。

個々の住民が割り当てられた修繕費を積立金という形で負担することになりますが、長い年月のうちには修繕費を負担できない住民も発生してきます。しかし、修繕しなければ老朽化が加速してしまうので、必ず修繕は適切な時期に実施しなければなりません。

では、どうすればよいのでしょうか。それは、払えない人の分まで残りの人達で追加負担するしかないのです。

不動産投資の落とし穴

なんと払えない人の修繕費を負担することになる場合もあるのです。他人が払うべき修繕費など支払いたくないのは当たり前。例え支払ったとしても返金されるかどうかはわかりませんよね。

税金であれば法律に基づいて強制的に徴収することが出来るでしょう。しかし住民同士の徴収には有効な手立てがなく、良識に任されているのが実情。管理組合は債権者としても法的権利を持っていますが泣き寝入りするケースがほとんど。

ではどうすればいいのか?

それは修繕しなければいいのです。

処分権の行使

処分権というのは修繕の必要性や立替の実施、更地にして売却といったマンション全体を自由に処分する事が出来る権利を意図しており、住民全体での意思決定となるので一定割合以上の賛成が必要となります。

ですので、払えない人の修繕費を負担しなければならない人には反対意見が多くなるでしょう。反対意見が多ければ修繕の必要性があっても可決とはならず、費用の負担を先延ばしすることが出来ます。ただ、仮にこの方法を取って先延ばし続けられたとしても、重大な欠点は避けられないのです。

管理費や修繕費の徴収が滞れば、運営や改修もされず、老朽化は加速していきます。資産価値を全く失ったマンションは、廃墟のまま放置されることになるでしょう。もし、建物の一部が崩落して人に被害が及べば、賠償金額は億単位になることもあり得ますが、その責任は、マンションの所有者全体で負うことになります。更地にして売却するにしても多額の解体費用が発生します。将来的には法律や条例によって強制的に解体撤去が義務付けられるかもしれませんが、その費用も、当然、所有者の負担です。

不動産投資の落とし穴

このような最悪な結果を招いてしまうことも否めません。所有している限り、修繕費もしくは解体費用が発生してしまうのです。安く買ったつもりでも、高額な維持費の支払いが未来永劫に続くということになります。

呪縛から解放されるには、マンションを売却するしかありません。しかし、こんなマンションを一体誰が買うのでしょうか?この事実に気付く頃には、もはや時すでに遅し。

まさに一生逃れられない呪縛です。

リゾートマンションが格安で売りに出ている理由。それは維持費用を少しでも誰かに負担してもらいたいからなのです。危うくこの罠に引っ掛かるところでした。

マンションは買わない方が得

マンションは買わない方が得

湯沢町のマンションに限らず、今後このようなケースは都市部でも出てくるでしょう。蓋を開けてみたら修繕費の積立金が全く足りなかったというケースもあるかもしれませんね。その時に他人の修繕費を負担したり、足りない分を補うことが出来ますか?

3~40年くらいの長いローンが終わっても、その10年後20年後にはマンションの修繕が行われます。もしかしたら解体という事態に陥る可能性だってあるかもしれません。老朽化による解体に自分は反対しても、一定割合の賛成にて可決となったら受け入れなければなりませんよね。その頃、あなたは何歳になっているでしょうか?

マンション購入はリスクばかり

例えば5,000万円で購入した物件に20年住んで、2,600万円で売れたとしましょう。20年で2,400万円を使ったことになり、家賃換算をすると1カ月辺り10万円。それなら1か月の家賃が10万円の賃貸に住んだ方がリスクは低いと言えますよね。そもそも購入した物件が20年後に半値で売れるかどうかの保証はありません。

買うなら確実に売れる物件を

それでもマンションを買うのなら、駅近物件など買い手の付きやすいマンションを選びましょう。そして解体間際まで住むのではなくて、ある程度住んだら売却するのが賢い選択となります。今だけの事を考えずに50年先の事まで考えて購入すれば失敗は避けられるのではないでしょうか?

まとめ

上記はあくまでもキャリコの主観です。自分で調べたことを元にした内容なので、間違っている部分もあるかもしれません。ただ、激安中古マンションを買うのなら慎重になる必要があると言えます。安物買いの銭失いにならないように気をつけましょう。

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